Добавить ЗаконПрост! в закладки
|
Помощь
Пятница, 14 декабря 2018 год

все документы
федеральное законодательство
региональное законодательство
рекомендации
информация ФНС
формы документов
все документы

8-800-707-84-06

БЕСПЛАТНАЯ ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ

Бесплатная консультация

.

Навигация по разделу

Налоговый учет

Бухгалтерский учет

Кадровое делопроизводство

Порядок организации и оформления расчетов по коммунальным платежам за арендованное имущество

Арендатор должен оплачивать коммунальные расходы по арендованному им имуществу, поскольку на него возложена обязанность по его содержанию. Однако в договоре аренды могут быть предусмотрены иные условия (п. 2 ст. 616 ГК РФ ).

Коммунальные расходы включают в себя оплату:

  • электроснабжения;
  • водоснабжения и канализации;
  • снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
  • газоснабжения (Перечень услуг коммунального хозяйства в классификаторе ОК 002-93 (ОКУН), утвержденном постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 г. № 163).

Поскольку собственником арендованного имущества остается арендодатель, он же является и абонентом коммунальных услуг (ст. 608, п. 2 ст. 539 и ст. 548 ГК РФ).

Исключение составляет подача электроэнергии. Это объясняется тем, что энергоснабжающая организация имеет право поставлять энергию:

  • абоненту (арендодателю);
  • другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам).

При согласии энергоснабжающей организации абонент-арендодатель может передавать принятую им энергию через присоединенную сеть своему субабоненту-арендатору.

Для получения энергии субабонент-арендатор должен:

  • обладать специальным оборудованием для ее получения,
  • подключиться к энергосетям абонента/арендодателя (ст. 545 ГК РФ ).

Аналогичный порядок распространяется на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами:

  • тепловой энергией;
  • газом, водой и т. д. (ст. 548 ГК РФ ).

Арендатор может выбрать способ оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Арендатор может рассчитаться по коммунальным услугам одним из следующих способов:

  • оплатить арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
  • компенсировать арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).

Однако налоговая инспекция не рекомендует второй вариант и вправе признать расходы необоснованными, поскольку компенсация чужих расходов не может классифицироваться как расходы в рамках собственной деятельности (п. 1 ст. 252 НК РФ ).

Оплата коммунальных услуг осуществляется в составе арендной платы

Арендатор может не оплачивать коммунальные услуги именно их поставщику.

Иначе говоря, арендодатель имеет право допустить арендатора (субабонента) к использованию своих сетей. В таком случае арендатор должен компенсировать арендодателю стоимость потребляемых им коммунальных услуг. Соглашение о компенсации между арендодателем и арендатором представляет собой способ формирования стоимости аренды. Это соглашение не является отдельным договором (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Сумма компенсации стоимости коммунальных услуг высчитывается на основании выставленных счетов. Это условие должно быть прописано в тексте договора аренды. Сумма компенсации коммунальных услуг может быть включена в состав арендной платы одним из следующих способов:

  1. сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;
  2. сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Первый способ может оказаться невыгодным для организации, поскольку изменения фактической стоимости коммунальных услуг, происходящие иногда несколько раз в течение года, не могут быть учтены в договоре. Следовательно, скорректировать размер арендной платы можно лишь один раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ ).

Еще один недостаток этого способа заключается в том, что величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от объема потребления, а заранее узнать эти показатели не представляется возможным. Поэтому есть вероятность появления ситуации, когда стоимость коммунальных услуг, фактически потребленных, превышает размер коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Если организация использует второй способ, то стоимость коммунальных услуг (переменная часть) может меняться каждый месяц в соответствии с изменениями тарифов или величиной потребляемых услуг.

При использовании второго способа организация не нарушает положения о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ ). Это объясняется тем, что не изменяться должно условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не сам размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Для определения общей суммы коммунальных услуг и поставок энергии используются показатели фактического потребления в счетах, выставленных поставщиками.

Доля определения расходов, компенсируемых арендатором, можно учитывать:

  • долю занимаемых арендатором площадей помещений;
  • показания отдельных счетчиков;
  • мощность используемого арендатором оборудования и времени его работы.

При этом выбранная методика должна быть закреплена в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ ).

Если компенсации коммунальных расходов входит в состав арендных платежей, то оформлять отдельно первичные документы на коммунальные платежи не требуется.

В этом случае арендодатель может ограничиться оформлением документов по аренде и приложением копий документов коммунальных служб.

Оплата коммунальных услуг осуществляется отдельным платежом

Арендатор оплачивает арендные платежи и стоимость потребленных коммунальных услуг отдельно, по двум счетам:

  • на оплату аренды;
  • на возмещение коммунальных платежей.

Условие об оплате коммунальных услуг отдельным платежом должно быть прописано в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ ) или в отдельном соглашении (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

Поскольку арендодатель не поставляет коммунальные услуги, это соглашение нельзя рассматривать как договор поставки коммунальных услуг (п. 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Следует указать в договоре аренды или отдельном соглашении, что сумма компенсации коммунальных услуг устанавливается на основании счетов, выставленных поставщиками.

Для определения общей суммы коммунальных услуг и поставок энергии используются показатели фактического потребления в счетах, выставленных поставщиками.

Доля определения расходов, компенсируемых арендатором, можно учитывать:

  • долю занимаемых арендатором площадей помещений;
  • показания отдельных счетчиков;
  • мощность используемого арендатором оборудования и времени его работы.

При этом выбранная методика должна быть закреплена в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ ; ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

Если арендатор компенсирует коммунальные расходы отдельным платежом, арендодатель должен выставить ему счет для оплаты. Поскольку законодательством не предусмотрена единая форма такого документа, он может быть составлен в произвольной форме (на основании счета коммунальных служб, расчета).

Счет на оплату должен включать в себя обязательные реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ. Только в этом случае он может быть признан первичным документом.

Скачать Порядок организации и оформления расчетов по коммунальным платежам за арендованное имущество