Добавить ЗаконПрост! в закладки
|
Помощь
Вторник, 11 декабря 2018 год

все документы
федеральное законодательство
региональное законодательство
рекомендации
информация ФНС
формы документов
все документы

8-800-511-75-96

БЕСПЛАТНАЯ ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ

Бесплатная консультация

.

Навигация по разделу

Налоговый учет

Бухгалтерский учет

Кадровое делопроизводство

Порядок отражения арендодателем в бухучете и при налогообложении арендных платежей

Размер и порядок уплаты арендных платежей прописывается в договоре аренды (ст. 606 ГК РФ ).

Организация должна оформить все свои хозяйственные операции первичными учетными документами (п. 1 ст. 9 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ). Документы, подтверждающие расчеты по арендной плате, следует составить в соответствии с требованиями законодательства. Согласно законодательству, оформляются:

  • договор, заключенный сторонами;
  • график арендных платежей;
  • акт приемки-передачи имущества;
  • счет на оплату услуг и т. д.

В соответствии с законодательством, арендатор не обязан выставлять акты об оказании услуг по договору аренды каждый месяц (письма Минфина России от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559, от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 и от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742 и ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81).

На признание арендодателем дохода не оказывает влияние факт перечисления арендатором платежа (п. 12 ПБУ 9/99 ). В бухучете признание дохода в виде арендной платы осуществляется:

  • в сумме, установленной договором аренды;
  • ежемесячно (п. 15 ПБУ 9/99 ).

Характер записей в бухучете зависит от того, является ли сдача в аренду для организации отдельным видом деятельности или нет.

  • сдача в аренду - отдельный вид деятельности организации, в данном случае учет суммы арендной платы осуществляется в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 ), в бухучете арендные платежи оформляются проводкой:
    • Дебет 62 (76) Кредит 90-1 - начислена арендная плата;
    • Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет Расчеты по НДС - начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС);
  • сдача в аренду не является отдельным видом деятельности организации - учет суммы арендной платы производится в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99 ), в бухучете делается следующая запись:
    • Дебет 62 (76) Кредит 91-1 - начислена арендная плата.

Оплата арендных платежей может производиться авансом.

В таком случае арендодатель отражает платеж на отдельном субсчете к счету 62:

  • Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет Расчеты по авансам полученным - поступил аванс от арендатора.

При наступлении периода, за который был получен аванс, арендодатель делает в бухучете следующие записи:

  • Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1) - начислена арендная плата;
  • Дебет 62 (76) субсчет Расчеты по авансам полученным Кредит 62 (76) - зачтена часть аванса, полученного от арендатора.

Такой порядок предусмотрен п. 3 ПБУ 9/99 и Инструкцией к плану счетов.

Если по договору аренды арендатор выкупает имущество арендодателя, то выкуп арендованного имущества в бухучете оформляется как реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ ).

При выкупе имущества арендатором (на дату перехода прав собственности) арендодатель должен отразить:

  • расходы, связанные с выбытием имущества - например, доставку, остаточную стоимость имущества (абз. 5 п. 11 ПБУ 10/99 , п. 84 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н);
  • доходы от продажи имущества/выкупную стоимость имущества (абз. 6 п. 7 ПБУ 9/99 ).

В зависимости от системы налогообложения, применяемой организацией, производится расчет налогов.

Организация применяет общую систему налогообложения

Порядок учета арендной платы в составе доходов зависит от того, является сдача имущества в аренду основной деятельностью организации или нет:

  • если сдача имущества в аренду - это один из основных видов деятельности организации и используется метод начисления, то признание дохода осуществляется на дату реализации услуги. Дата фактического оказания услуг по аренде - это день подписания ежемесячного акта. На признание дохода не влияет наличие или отсутствие получения денег (п. 3 статьи 271 НК РФ );
  • если сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности и используется метод начисления, то за дату признания дохода от аренды следует принять:
    • дату осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
    • дату предъявления арендодателю документов, служащих основанием для расчетов;
    • последний день отчетного или налогового периода (п. 4.3 ст. 271 НК РФ ; письмо Минфина России от 4 марта 2008 г. № 03-03-06/1/139).

Момент признания затрат зависит от метода учета доходов и расходов, который применяет организация:

  • метод начисления - аванс, полученный от арендатора, не входит в состав налоговых доходов, поскольку признание дохода от аренды не зависит от оплаты (п. 1.1 ст. 251 НК РФ ). Организация учитывает в доходах часть аванса, относящуюся к уже оказанной услуге;
  • кассовый метод - доходы от сдачи имущества в аренду следует отразить в том отчетном периоде, в котором арендатор оплатил оказанные услуги (п. 2 ст. 273 НК РФ ). При получении в счет арендной платы аванса сумма аванса должна быть отнесена на увеличение налогооблагаемой прибыли (п. 1.1 ст. 251 НК РФ , п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98).

Поскольку сдача имущества в аренду представляет собой оказание возмездных услуг (гл. 21 НК РФ ), арендная плата подлежит обложению НДС (п. 1.1 ст. 146 НК РФ ).

Арендная плата не облагается НДС, если:

  • в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;
  • арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.

При заключении договора с иностранными гражданами-арендаторами или организациями-арендаторами арендная плата не облагается НДС, если по законодательству иностранного государства-арендатора:

  • установлен аналогичный взаимный порядок в отношении граждан России и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве;
  • такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) России (п. 1 и п. 2.10 ст. 149 НК РФ).

Список подобных иностранных государств приведен в приказе МИДа России и Минфина России от 8 мая 2007 г. № 6498/40н.

Налоговая база по НДС определяется из стоимости оказанных услуг без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ ). Она рассчитывается по мере оказания услуг и предъявления расчетных документов.

Для подтверждения оказания арендных услуг используются следующие документы:

  • договор аренды;
  • акт приемки-передачи имущества арендатору;
  • акт оказания услуг аренды - если его составление предусмотрено договором (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).

Организация принимает за дату возникновения облагаемого НДС оборота наиболее раннюю из следующих дат:

  • день оказания арендодателем услуг - последний день каждого налогового периода в течение всего срока договора аренды;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг (п. 1.1 ст. 167 НК РФ и письма Минфина России от 24 мая 2010 г. № 03-07-11/200, от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47).

Организация-арендодатель должна выставить арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы (п. 3 ст. 168 НК РФ ).

Принятие к вычету сумм налога, исчисленных и уплаченных с сумм авансов, производится в налоговом периоде, в котором услуга будет оказана (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Если по договору аренды арендатор выкупает имущество арендодателя, то выкуп арендованного имущества при налогообложении оформляется как реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ ).

Арендодатель должен отразить на дату перехода от него права собственности:

  • расходы, связанные с выбытием имущества - например, доставку, остаточную стоимость имущества (п. 1.1 и 1.3 ст. 268 НК РФ);
  • доходы от его продажи/выкупную стоимость имущества (ст. 249 НК РФ ).

Арендодатель должен заплатить НДС с выручки в сумме выкупной стоимости имущества (п. 1.1 ст. 146 НК РФ ).

При передаче имущества арендодателю арендатор должен принять к вычету суммы налога, уплаченные авансом в счет выкупной стоимости имущества (п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ).

Организация применяет УСН

Учет налогооблагаемых доходов производится на основании ст. 249 и 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ ).

День фактического получения средств от арендатора в оплату его задолженности считается датой получения дохода. Арендная плата в виде аванса входит в состав доходов при ее поступлении к организации (п. 1 ст. 346.17 НК РФ и письма МНС России от 11 июня 2003 г. № СА-6-22/657, Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-11-04/2/15 и решения ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05).

Если по договору аренды арендатор выкупает имущество арендодателя, то выкуп арендованного имущества при налогообложении оформляется как реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ ). Организация должна отразить на дату перехода к ней права собственности:

  • расходы, связанные с выбытием имущества, если они предусмотрены в ст. 346.16 НК РФ (доставка, покупная стоимость имущества);
  • доходы от продажи имущества/выкупную стоимость имущества (п. 1 ст. 346.15 НК РФ ).

Организация платит ЕНВД

Доходы организации в виде платы за сдачу имущества в аренду не оказывают влияния на расчет налоговой базы, поскольку объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (ст. 346.26 НК РФ ).

В то же время отдельные виды деятельности по сдаче в аренду могут подлежать обложению ЕНВД (п. 2.13 и 2.14 ст. 346.26 НК РФ).

Организация совмещает общую систему налогообложения и ЕНВД

В данном случае организация должна учитывать суммы доходов в рамках деятельности, переведенной на ЕНВД, и деятельности на общей системе налогообложения раздельно (п. 9 ст. 274, п. 1 ст. 146, абз. 3 п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Скачать Порядок отражения арендодателем в бухучете и при налогообложении арендных платежей