Добавить ЗаконПрост! в закладки
|
Помощь
Вторник, 11 декабря 2018 год

все документы
федеральное законодательство
региональное законодательство
рекомендации
информация ФНС
формы документов
все документы

8-800-511-75-96

БЕСПЛАТНАЯ ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ

Бесплатная консультация

.

Навигация по разделу

Налоговый учет

Бухгалтерский учет

Кадровое делопроизводство

Порядок отражения арендодателем в бухучете и при налогообложении передачи имущества по договору аренды

При заключении договора аренды имущество передается дважды:

  1. при передаче арендодателем имущества в пользование арендатору;
  2. при возврате арендатором имущества арендодателю.

Каждая передача имущества должна быть оформлена документом, который подтверждает факт передачи (п. 1 ст. 655 ГК РФ ; п. 1 ст. 9 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ).

Поскольку законодательством не определена единая форма документа, подтверждающего передачу, арендодатель может воспользоваться:

  • унифицированными бланками актов приема-передачи по формам № ОС-1, № ОС-1а и № ОС-1б, утвержденными постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7;
  • актом, составленном в произвольной форме с указанием всех необходимых реквизитов, указанных в п. 2 ст. 9 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ.

Поскольку при отсутствии выкупа имущества арендодателем право собственности на сданное в аренду имущество остается у арендодателя (ст. 606 и 608 ГК РФ), его учет производится на балансе арендодателя (п. 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Исключение составляют следующие виды аренды:

  • аренда предприятия в целом как имущественного комплекса - учет производится на балансе арендатора;
  • финансовая аренда (лизинг) - учет может производиться на балансе арендодателя или на балансе арендатора в зависимости от договора (п. 50 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и пункт 1 статьи 31 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

Сданное в аренду имущество учитывается в бухучете обособленно от собственного имущества (в разрезе аналитического учета).

Арендодатель может открыть следующие субсчета к счетам учета имущества (01, 03 и 10):

  • субсчет Собственное имущество ;
  • субсчет Имущество, переданное в аренду (Инструкция к плану счетов: счета 01, 03 и 10).

Если организация приобретает или создает имущество для сдачи в аренду, то его следует учесть в составе основных средств на счете 03 Доходные вложения в материальные ценности (п. 5 ПБУ 6/01 , счет 03 Инструкции к плану счетов).

Передача имущества в аренду отражается проводкой:

  • Дебет 01 (03, 10) субсчет Имущество, переданное в аренду Кредит 01 (03, 10) Собственное имущество - передано в аренду имущество организации.

Арендодатель обязан производить начисление амортизации по сданным в аренду основным средствам (п. 50 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Исключение составляют следующие виды аренды:

  • аренда предприятия как имущественного комплекса - амортизация начисляется арендатором;
  • аренда имущества по договору финансовой аренды (лизинга) - амортизация начисляется одной из сторон в соответствии с условиями договора (п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

В том случае, если предметом деятельности организации является сдача имущества в аренду, сумма начисленной амортизация должна быть отнесена на расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 ):

  • Дебет 20 Кредит 02 субсчет Амортизация по имуществу, переданному в аренду - отражена сумма начисленной амортизации по переданному в аренду основному средству.

Если передача имущества в аренду не составляет отдельный вид деятельности организации, сумма начисленной амортизация должна быть отнесена на прочие расходы (п. 11 ПБУ 10/99 ):

  • Дебет 91-2 Кредит 02 субсчет Амортизация по имуществу, переданному в аренду - отражена сумма начисленной амортизации по переданному в аренду основному средству.

Организация должна отразить сумму начисленной амортизации по объектам, учитываемым в составе доходных вложений (на счете 03), на счете 02 обособленно (счет 02 Инструкции к плану счетов), на открытом к нему дополнительном субсчете ( Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду ):

  • Дебет 20, 91-2 Кредит 02 субсчет Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду - отражена сумма начисленной амортизации по основному средству, переданному в аренду.

Остальные расходы, оплачиваемые арендодателем, отражаются в бухучете проводкой:

  • Дебет 20, 91-2 Кредит 76 (60, 70, 69...) - отражены расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду.

Такой порядок предусмотрен п. 5, 7 и 11 ПБУ 10/99.

Если по договору аренды арендатор выкупает имущество арендатора, то право собственности перейдет к нему:

  • по окончании срока действия договора;
  • до окончания срока действия договора, но после выплаты выкупной стоимости.

Арендодатель отражает в бухучете передачу выкупленного имущества как его выбытие/реализацию (п. 1 ст. 624 ГК РФ ).

Арендодатель обязан оплатить:

  • транспортный налог по сданным в аренду средствам передвижения (ст. 357 НК РФ , п. 20 Правил, утвержденных приказом МВД России от 24 ноября 2008 г. № 1001, п. 4 Методических рекомендаций, утвержденных приказом МНС России от 9 апреля 2003 г. № БГ-3-21/177);
  • земельный налог по сданным в аренду земельным участкам (п. 1 ст. 388 НК РФ ).

В зависимости от системы налогообложения, применяемой организацией, производится расчет остальных налогов.

Организация применяет общую систему налогообложения

Поскольку арендатор остается собственником имущества в случае заключения договора аренды (при отсутствии выкупа), у него не возникает доходов и расходов в виде стоимости имущества, переданного в аренду (ст. 608 ГК РФ ).

Начисление амортизации по переданным в аренду основным средствам производится в общем порядке, как по собственным активам (п. 1 ст. 256 НК РФ , письмо Минфина России от 10 января 2007 г. № 03-11-04/2/2).

Исключение составляет финансовая аренда (лизинга), если учет объекта аренды производится на балансе арендатора (п. 10 ст. 258 НК РФ ).

Учет остальных расходов при расчете налога на прибыль производится арендатором, если обязанность по их оплате возложена на него:

  • договором;
  • законом (п. 1 ст. 252 НК РФ ).

Организация, формирующая выручку от сдачи имущества в аренду, учитывает подобные затраты в составе прочих производственных расходов, к примеру:

  • расходы на содержание служебного транспорта (п. 1.11 ст. 264 НК РФ );
  • расходы на оплату услуг сторонних исполнителей (п. 1.49 ст. 264 НК РФ ).

Организация, формирующая внереализационный доход от сдачи имущества в аренду, свои затраты должна включить в состав внереализационных расходов (п. 1.1 ст. 265 НК РФ ).

Момент признания затрат зависит от метода учета доходов и расходов который применяет организация:

  • метод начисления - учет затрат производится в том периоде, к которому они относятся (абз. 1 п. 1 ст. 272 НК РФ ). Если договор предусматривает получение доходов в течение более одного отчетного периода без поэтапной сдачи, то организация должна распределить расходы самостоятельно с учетом принципа равномерности (абз. 3 п. 1 ст. 272 НК РФ );
  • кассовый метод - признание расходов, связанных с передачей имущества в лизинг, осуществляется после их оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ ).

Поскольку право собственности на имущество остается у арендодателя, передача имущества в аренду НДС не облагается (п. 1.1 ст. 146 и ст. 39 НК РФ, ст. 606 и 608 ГК РФ).

В то же время деятельность по предоставлению имущества в аренду представляет собой оказание возмездных услуг и, следовательно, подлежит обложению НДС (гл. 21 НК РФ).

Организация может принять к вычету суммы входного НДС со стоимости услуг сторонних исполнителей:

  • при наличии счета-фактуры;
  • при наличии соответствующих первичных документов;
  • при соблюдении иных условий, необходимых для применения вычета (п. 2.1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Арендодатель платит налог на имущество по сданным в аренду основным средствам (п. 1 ст. 374 НК РФ ), поскольку он сохраняет за собой право собственности и производит их учет на балансе (ст. 606 и 608 ГК РФ).

За исключением следующих видов аренды:

  • договор финансовой аренды (лизинг) - если учет объекта аренды по договору осуществляется на балансе арендатора (абз. 3 п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н);
  • договор аренды предприятия как имущественного комплекса (абз. 2 п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Организация применяет УСН

Поскольку арендатор остается собственником имущества в случае заключения договора аренды (при отсутствии выкупа), у него не возникает доходов и расходов в виде стоимости имущества, переданного в аренду (ст. 608 ГК РФ ).

Учет арендодателем других расходов при расчете единого налога осуществляется, если:

  • эти расходы предусмотрены в ст. 346.16 НК РФ ;
  • их оплата возложена на арендодателя договором или законом (п. 1 ст. 252 НК РФ ).

Если арендатор самостоятельно осуществляет доставку объектов аренды, то у него возникают расходы, которые он должен учесть при расчете единого налога по статьям затрат, к примеру:

  • расходы на содержания служебного транспорта (п. 1.12 ст. 346.16 НК РФ );
  • входной НДС со стоимости ГСМ, использованных при доставке (п. 1.8 ст. 346.16 НК РФ ).

Организация может признать расходы, только если они оплачены (п. 2 ст. 346.17 НК РФ ).

Арендодатель при передаче имущества обязан оформить первичные учетные документы (п. 1 ст. 9 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ). При этом можно не применять План счетов и метод двойной записи (письмо Минфина России от 29 января 2003 г. № 04-02-05/3/1).

Организация применяет ЕНВД

Доходы и расходы от передачи в аренду имущества не оказывают влияния на расчет единого налога, поскольку объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ ).

В то же время отдельные виды деятельности по сдаче имущества в аренду объектов недвижимости и земли облагаются ЕНВД.

Например, если организация-арендодатель работает на территории муниципального образования, где введен ЕНВД, ей придется перейти на его уплату, если она сдает в аренду:

  • торговые места, расположенные в стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, или в нестационарной торговой сети,
  • торговые места, расположенные в объектах общественного питания, у которых нет зала обслуживания посетителей;
  • земельные участки, на которых планируется организовать торговые места в стационарной торговой сети, объекты нестационарной торговой сети или объекты общественного питания, у которых нет зала обслуживания посетителей (п. 2.13 и 2.14 ст. 346.26 НК РФ).

Арендодатель должен произвести раздельный учет операций, подпадающих под ЕНВД, и общую систему налогообложения (или УСН), если он предоставляет в аренду не только данные категории имущества (п. 7 ст. 346.26 НК РФ ).

Организация совмещает общую систему налогообложения и ЕНВД

Поскольку арендатор остается собственником имущества в случае заключения договора аренды (при отсутствии выкупа), у него не возникает доходов и расходов в виде стоимости имущества, переданного в аренду (ст. 608 ГК РФ ; п. 10 ст. 258 НК РФ ).

Если у арендодателя возникают расходы, связанные с передачей арендованного имущества (затраты на доставку), следует определить вид деятельности, к которому они относятся.

  • отражение расходов, связанных с передачей имущества в аренду на общей системе налогообложения, производится по правилам, предусмотренным для этого режима;
  • расходы, относящиеся к деятельности на ЕНВД, не повлияют на определение налоговой базы по ЕНВД (п. 1 и 2 ст. 346.29 НК РФ);
  • при совмещении общей системы налогообложения и ЕНВД учет расходов, относящихся к деятельности на ЕНВД и деятельности на общей системе налогообложения, следует произвести раздельно в целях расчета налога на прибыль методом прямого счета (п. 9 ст. 274 и п. 4 ст. 170 НК РФ).

Скачать Порядок отражения арендодателем в бухучете и при налогообложении передачи имущества по договору аренды