Добавить ЗаконПрост! в закладки
|
Помощь
Вторник, 19 марта 2024 год

все документы
федеральное законодательство
региональное законодательство
рекомендации
информация ФНС
формы документов
все документы

Бесплатная консультация

.

Навигация по разделу

Налоговый учет

Бухгалтерский учет

Кадровое делопроизводство


Порядок заключения договора аренды

В период сдачи имущества в аренду права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения и пользования или только пользования имуществом. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Форма договора аренды может быть устной или письменной. При этом если срок заключаемого договора превышает один год или хоть одной из сторон является организация, то форма может быть только письменной (п. 1 ст. 609 ГК РФ ).

Текст договора аренда должен включать в себя:

  • данные арендодателя и арендатора;
  • объект аренды
  • срок действия договора аренды;
  • цену договора аренды;
  • порядок внесения суммы арендной платы;
  • условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества;
  • возможность сдачи имущества в субаренду;
  • основания расторжения договора аренды;
  • условия продления договора аренды;
  • условие о выкупе арендуемого имущества.

Если нет специальных положений законодательства, то указанные положения применяются и к таким особым видам договора аренды, как (ст. 625 ГК РФ ):

  • прокат;
  • аренда транспортных средств;
  • аренда зданий и сооружений;
  • финансовая аренда;
  • аренда предприятий.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), заключаемый организацией на срок от года и выше, должен пройти обязательную государственную регистрацию, лишь после которой считается заключенным (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Однако если договор аренды заключается на срок менее года, а затем возобновляется на неопределенный срок по обоюдному согласию сторон, регистрировать договор аренды в отделении Росреестра не нужно (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Проведение госрегистрации (Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ)

Арендодатель или арендатор вправе обратиться с заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра.

Бланк такого заявления не установлен законодательством, поэтому каждое территориальное отделение Росреестра разрабатывает его самостоятельно.

В случае аренды земельного участка в отделение Росреестра необходимо принести кадастровый план участка. Если арендуется здание или сооружение, то потребуется его поэтажный план, где были бы отмечены помещения, предоставляемые в аренду, и размер их площади (ст. 26, п. 4 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и п. 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457).

Размер госпошлины за госрегистрацию составляет (п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ ):

  • для граждан - 1000 рублей;
  • для организаций - 15 000 рублей.

Госпошлина может быть оплачена как арендатором, так и арендодателем. Этот пункт необходимо предусмотреть в договоре аренды (п. 4 ст. 421 ГК РФ ).

Сдача имущества в аренду может осуществляться:

  • собственником имущества;
  • лицом, которому право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником (ст. 608 ГК РФ ).

Арендатором и арендодателем может выступить одно лицо. Это возможно, если организация выступает арендатором имущества своего руководителя. Руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (ст. 53, 91 и 103 ГК РФ).

Объект аренды:

  • земельные участки;
  • предприятия;
  • здания;
  • сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства и др.

Объекты, не подлежащие аренде:

  • некоторые виды оружия, в том числе химического (п. 1 ст. 6 Закона от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ, ст. 5 Закона от 2 мая 1997 г. № 76-ФЗ);
  • земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности заповедниками и национальными парками, зданиями военных судов, объектами федеральной службы безопасности, государственной власти и т. д. (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ );
  • основное технологическое оборудование для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции (п. 6 ст. 8 Закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ);
  • отдельные элементы здания (крыши, наружные стены и т. д.). В то же время разрешена аренда здания или его части вместе с конструктивным элементом постройки (крышей, наружной стеной)

Арендодатель обязан поставить в известность арендатора о том, что на имущество, сданное в аренду, имеют права третьи лица (сервитут, право залога). Если арендатор не был информирован относительно этого, он может (ст. 613 ГК РФ ):

  • потребовать уменьшить арендную плату;
  • расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Срок договора аренды

Срок аренды имущества прописывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ ). В случае отсутствия этого пункта срок является неопределенным, а арендатор и арендодатель могут в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ ).

Для некоторых видов аренды законом определены ограничения для срока аренды, например:

  • для аренды земельных участков, относящихся к государственной собственности, предоставляется срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ).

Арендная плата

Договор аренды определяет порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Арендная плата может быть установлена:

  • за все арендуемое имущество в целом;
  • по каждой из его составных частей:

Арендная плата может быть в виде (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ):

  • определенных в фиксированной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • возложения на арендатора затрат, предусмотренных договором, на улучшение арендованного имущества;
  • передачи арендатором арендодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или в аренду и др.

Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ ). Тем не менее, существует ряд исключений для этого правила, например, договор лизинга (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

Законодательством предусматриваются ситуации, при которых арендатор может потребовать уменьшения арендной платы (ухудшение состояния арендуемого имущества по независящим от арендатора причинам), а арендодатель может потребовать досрочной оплаты по договору - например, при нарушении договора со стороны арендатора (п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрен ремонт арендованного имущества. При этом капитальный ремонт проводит арендодатель, а текущий - арендатор, кроме того, последний несет расходы на содержание арендованного имущества. Однако в договоре аренды может быть прописан и другой порядок ремонта.
При нарушении арендодателем своих обязанностей по ремонту арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ ):

  • отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, а стоимость ремонта потребовать у арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме ремонта, могут производиться улучшения (ст. 623 ГК РФ ):

  • отделимые - такие улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора;
  • неотделимые - являются собственностью арендодателя, поскольку неотделимы от объекта. Расходы на неотделимые улучшения могут быть компенсированы арендодателем, если произведены арендатором с его согласия.

Субаренда может осуществляться арендатором только в том случае, если это предусмотрено договором. При этом срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если происходит досрочное прекращение договора аренды, заканчивается и действие договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ ). Госрегистрация необходима и для договора субаренды (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Продление договора аренды

О своем желании продлить срок аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, или до окончания действия договора.

При продлении договора могут быть внесены изменения в его условия, например, размер арендной платы. Договор считается возобновленным на прежних условиях, если арендатор после окончания срока действия договора продолжает пользоваться имуществом, а арендатор не возражает (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора аренды

Возможные причины для расторжения:

  • решение суда (по требованию арендатора или арендодателя);
  • основания, предусмотренные в законодательстве.

Обращение арендодателя в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если арендатор:

  • пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества;
  • по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ ).

Обращению в суд арендодателя должно предшествовать письменное предупреждение арендатора о нарушениях с его стороны и разумных сроках для их устранения (ст. 619 ГК РФ ).

Обращение арендатора в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если (ст. 620 ГК РФ ):

  • арендодатель предоставляет имущество или создает препятствия для его использования в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества;
  • существуют иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ ).

Если право собственности на сданное в аренду имущество переходит к другому лицу, это не является поводом к расторжению договора аренды (ст. 617 ГК РФ ).

Если одна из сторон собирается расторгнуть договор, а срок его действия не прописан, то следует предупредить об этом партнера за месяц. Если объектом аренды является недвижимость - то за три месяца (если иной срок предупреждения не предусмотрен в договоре).

Прекращение договора аренды

Арендатор должен вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил с учетом износа.

В случае задержки возврата арендодатель может потребовать выплатить арендную плату за все время просрочки или проценты за пользование чужими деньгами (ст. 622 и 395 ГК РФ и положения пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Выкуп арендованного имущества

После окончания срока аренды арендатор может выкупить имущество арендодателя. Выкуп прописывается либо в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении (ст. 624 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Договор аренды с правом выкупа - это смешанный договор (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Он включает в себя:

  • элементы договора аренды;
  • элементы договора купли-продажи.

Поэтому к такому договору применяются правила и положения соответствующих договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ ):

  • если в договоре аренды с правом выкупа не прописаны условия, существенные для договора-купли продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04}), этот договор будет считаться недействительным в части выкупа;
  • для договора купли-продажи необходимые условия - наименование и количество товара (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ);
  • в части договора, предусматривающей переход права собственности к арендатору, действуют правила договора купли-продажи имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
---

Скачать Порядок заключения договора аренды